Arrêt n° 702 du 28 juin 2018 (17-18.756) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
Congé du bailleur : le locataire a le choix entre poursuite du bail et indemnité d’éviction
Lorsque le congé délivré par le bailleur et refusant le renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction est nul, faute d’être motivé, le locataire dispose d’une alternative : invoquer cette nullité et poursuivre le bail ; y renoncer en demandant le paiement d’une indemnité d’éviction.
Le propriétaire de locaux commerciaux qui donne congé à son locataire doit, à peine de nullité du congé, préciser les motifs pour lesquels il le fait (C. com. art. L 145-9, al. 5). Par ailleurs, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu de payer une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (art. L 145-17, I-1o).
Le locataire d’un local commercial demande l’annulation du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction au motif qu’il était dépourvu de tout motif et il réclame le paiement d’une indemnité d’éviction. Le bailleur réplique que, si la nullité du congé peut donner droit à une telle indemnité, c’est à la condition que le locataire ait quitté les lieux, rendant ainsi impossible la continuation du bail.
La Cour de cassation rejette cet argument. Le fait que le locataire reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. En effet, le locataire, qui est le seul à pouvoir invoquer la nullité relative du congé prévue par l’article L 145-9 précité, peut soit se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail, soit y renoncer en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement, conformément à l’article L 145-28 du Code de commerce.
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